Услуги компании

Оценка объектов недвижимости

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связанно с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения».

Оценка недвижимости проводится для различных целей:

  • оценка недвижимости при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи,
  • оценка недвижимости при передаче в аренду,
  • оценка недвижимости при передаче в залог,
  • оценка недвижимости при страховании,
  • оценка недвижимости при кредитовании,
  • оценка недвижимости при внесении в уставный (складочный) капитал,
  • оценка недвижимости для целей налогообложения,
  • оценка недвижимости при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, в том числе для целей МСФО,
  • оценка недвижимости при реорганизации и приватизации предприятий,
  • оценка недвижимости при разрешении имущественных споров,
  • оценка недвижимости при принятии управленческих решений и иных случаях.
Оценка недвижимости требует профессионального подхода. Конфиденциальность информации, большой опыт и профессионализм сотрудников компании обеспечивают независимую оценку недвижимости и оперативную подготовку отчета об оценке для предоставления во все во все государственные органы и официальные инстанции - банковские, налоговые, судебные, нотариальные и т.д.

Особенности оценки недвижимости

Оценка объектов недвижимости в соответствии с видом оцениваемого объекта разделяется по следующим направлениям:

  • оценка квартир
  • оценка жилых домов и коттеджей
  • оценка коммерческой недвижимости
  • оценка производственной недвижимости
  • оценка земли
  • оценка объектов незавершенного строительства
  • оценка сооружений

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Виды регистрируемых прав на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения (ст. 295 ГКРФ), право оперативного управления (ст. 296 ГКРФ), право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека (п. 2 ст. 334 ГКРФ), сервитуты (ст. 274-277 ГКРФ), а также иные права в случаях, закрепленных Гражданским кодексом и другими законами. Важной особенностью правового режима недвижимости является также установление в законе особого порядка оформления сделок с ней.

Исходя из анализа статей Гражданского кодекса Российской Федерации и других нормативных актов можно выделить следующие характерные особенности правового режима недвижимости:

  1. Право собственности и иные вещные права на недвижимость, а также ограничение этих прав, возникновение, переход, прекращение, изменение подлежат обязательной государственной регистрации (ст.131 ГК).
  2. Обязательства, предметом которых является недвижимость, по общему правилу исполняются по месту нахождения недвижимости (защита права на недвижимое имущество - иск подается по месту нахождения недвижимости).
  3. Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст.225 ГК).
  4. Установлены более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст.234 ГК). В ст.349 ГК установлен особый порядок обращения на взыскание на заложенное недвижимое имущество. Ст.295 ГК устанавливает особый порядок распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим государственному или муниципальному предприятию.
  5. Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимым имуществом (практически все сделки подлежат государственной регистрации, также необходимо заключение письменного договора). Предусмотрена зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость, напр., ст.340 ГК.
Таким образом, правовой режим недвижимого характеризуется усложнённым порядком юридических действий над ним, что обусловлено особой важностью объектов недвижимости в общественных отношениях, и как следствие законодатель наделяет его особым правовым статусом.

Перечень документов для оценки недвижимости

Для ознакомления с характеристиками объекта недвижимости необходим следующий базовый перечень документации по объекту:

  • Свидетельства о государственной регистрации прав на улучшения и на земельный участок (для отдельно стоящих объектов).
  • Документы-основания на улучшения и на земельный участок (для отдельно стоящих объектов).
  • Технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт объекта.
  • Кадастровый паспорт (выписка) земельного участка (для отдельно стоящих объектов).
  • Ситуационный план земельного участка М 1:500.
  • Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).
  • Сведения о проведенных ремонтах.
  • Сведения об имеющихся на земельном участке дополнительных строений, сооружений и объектов инфраструктуры.

При необходимости дополнительно могут запрашиваться следующие документы:

  • выписка из ФРС;
  • сведения о наличие/отсутствии имущества (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего.

Данный перечень носит предварительный характер и может быть расширен после детального ознакомления оценщика с Заданием на оценку и перечнем недвижимости.